Обзор рынка недвижимости Черногори

Обзор рынка недвижимости Черногории

В последние годы Черногория, как место для отдыха и временного проживания, пользуется все большим успехом среди российских граждан. Среди них – как молодые успешные бизнесмены, так и люди старшего поколения, находящие выгодное применение многолетним сбережениям – сегодня недвижимость здесь заметно дешевле российской.

Если европейцы не особо гонятся за роскошью, то для наших соотечественников близость к морю, площадь приусадебного участка, возможность отделки дома «под себя» являются основополагающими факторами. Поэтому весьма популярна покупка недвижимости на вторичном рынке с последующей ее модернизацией.

Особым спросом среди представителей среднего класса пользуются апартаменты на расстоянии 100–800 м от моря. Новые дома строятся очень быстро – в среднем за полгода-год. Из строительных материалов предпочтение отдается кирпичу. Отличительная особенность местного жилья – огромные балконы, которые могут выполнять функции еще одной комнаты (о строительстве подробнее говорится в статье «Права иностранцев на приобретение недвижимости в Черногории»).

Более состоятельные граждане приобретают виллы на побережье: продаются как новостройки, так и старинные каменные дома, часто с собственным садом или огородом. При покупке вилл особую ценность представляет земля, которую потом можно использовать под строительство еще одного объекта.

Существует в Черногории и элитная недвижимость, хотя по качеству она часто уступает западноевропейской. Однако на уровень действительно элитных – как по качеству, так и по стоимости – они уже выходят и даже опережают, скажем, болгарские. Как правило, это не исторические здания, а новые дома и апартаменты класса люкс.

Где покупают недвижимость

Наиболее популярно среди российских покупателей побережье Адриатического моря, в особенности окрестности города Будва. Также из-за хорошей экологической обстановки привлекательны объекты в Которской бухте, где стоимость несколько ниже, чем в Будве. Пользуются спросом и объекты в городе Бар, куда едут не только отдыхать, но и работать, заниматься бизнесом, совершать покупки: квартиры в Баре популярнее и дешевле, нежели дома.

Меньшим успехом пользуется Ульцин: несмотря на то, что именно на юге страны самые лучшие пляжи, большую часть населения здесь составляют албанцы, а языковой и религиозный барьер отрицательно сказывается на спросе. Соответственно, цены на юге страны ниже.

В последнее время наблюдается повышенный интерес к объектам в горах. Единственной помехой здесь служит состояние коммуникаций и инфраструктуры, которое пока оставляет желать лучшего. Однако с течением времени, когда эта проблема будет устранена, может вырасти спрос и на недвижимость горных районов.

Цены на недвижимость

Апартаменты.
В прибрежных регионах цены на апартаменты в новостройках эконом-класса составляют €1,2–2,5 тыс, в зависимости от города и удалённости от моря. Меблированная студия в Баре или Сутоморе в 200 м от моря обойдется в €30 тыс. В Герцег-Нови апартаменты в 35 кв. м в строящемся доме (на стадии внутренней отделки) продаются от € 50 тыс. Располагаются дома в основном на второй береговой линии.

Дома
В Баре маленький домик на небольшом участке в 1 км от моря можно приобрести за €45 тыс. За более просторное и престижное жилье, например, каменный дом площадью 110 кв. м на первой береговой линии в Доброте, просят не менее €350тыс.

Виллы.
Новая современная вилла в Тивате, площадью 230 кв. м, на участке в 42 сотки и с прекрасным видом на море, может быть куплена за €750 тыс.

Земельные участки.
Цены на землю в основном зависят от местоположения. Если в малоинтересных горных регионах участок можно купить буквально по несколько евро за кв. м (при покупке больших площадей, около 2 га), то для престижных прибрежных регионов и €1000 за кв. м не является пределом.

Коммерческая недвижимость.

Стоимость таких объектов также значительно варьируется. Например, гостиница на десять номеров в 200 м от моря в Будве продается за €800 тыс. 100-метровый ресторан в Которе буквально на берегу моря можно приобрести за €300 тыс.

Перспективы рынка недвижимости Черногории

С начала 2000-х годов и до недавнего времени рынок недвижимости Черногории можно было в полной мере назвать перспективным. Количество туристов неуклонно росло, а среди них, начиная с 2002 года, увеличивался процент россиян. Особый спрос наблюдался на квартиры в новых жилых комплексах, дома и виллы на побережье. В 2006-2007 году рост цен на недвижимость Черногории составлял в среднем 20% – кое-где на побережье он достигал даже 100%.

С наступлением кризиса ситуация изменилась, цены пошли вниз.

В 2011 году они практически достигли своего дна. В 2012 и в начале 2013 года цены стабилизировались, увеличился спрос на недвижимость и начался рост цен, уже, конечно, не такой стремительный. Но даже сейчас заявленную продавцом стоимость не следует считать окончательной и в ходе сделки вполне можно договориться о скидке от 5% до 10%.

Если отвечать на вопрос, насколько же в результате кризиса упали цены, можно назвать невероятные 40% и даже 50%. Но, разумеется, такое положение дел характерно отнюдь не для всех регионов и не для всей недвижимости. На побережье, например, цены больше снизились в Баре, Сутоморе, Ульцине. Боко-Которской недвижимости снижение коснулось в меньшей степени. Больше потеряла вторичная недвижимость, падение (на эти самые 40%) пришлось прежде всего на типовое жилье югославского периода. Качественная недвижимость в престижных регионах побережья, а также классические черногорские дома исторической ценности сохранили позиции и продолжают дорожать просто потому, что количество по-настоящему хороших предложений с каждым днём уменьшается.

Объекты класса «люкс» по-прежнему будут пользоваться спросом — политическая ситуация в стране совершенно стабильна (в отличие, например, от соседней Албании, Греции, Хорватии и даже Испании), а цены ниже, чеми в других странах Западной Европы. К тому же в стране, которая стремится попасть в Евросоюз, постоянно происходят изменения в лучшую сторону, как в законодательной базе, так и в качестве строительства и инфраструктуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас выгодна, по соотношению цены и качества, покупка квартир в городах на побережье, строящихся домов с целью собственного проживания, а также элитных вилл.

Кредитование

Ипотека для иностранцев как таковая в Черногории отсутствует. Однако существуют другие возможности для рассрочки платежа за недвижимость. Во-первых, от самих застройщиков (продавцов). Обычно они предоставляются на год. Если жилье уже готово, рассрочка может быть беспроцентной. В случае когда жилье только строится, может быть заложен «интерес» компании в размере до 3%. Также некоторые компании готовы кредитовать до десяти лет, ставка в таком случае составляет 4-10% годовых. В последний год появилась новая возможность кредита через банк, при выполнении определённых условий- например, при покупке у застройщиков, которые имеют с банком соответствующие договора.

Теоретически существует и другой путь – оформить кредит в России, например в отделении банка «Сосьете Женераль» или такой кредит предоставляют некоторые российские банки. Кредит на покупку зарубежной недвижимости оформляется под залог российской. Потом в Черногории можно будет «перекредитоваться», оформив кредит, например, на реставрацию жилья. Ставка в таком случае будет составлять 8–10% годовых. Правда, такая схема практически не используется, поскольку требует от получателя соответствия целому ряду условий.

Учреждение юридического лица в Черногории

Существует ограничение на покупку незастроенного участка земли физическим лицом, если площадь такого участка превышает 5000 м2, или участок представляет собой сельскохозяйственные угодья. Для приобретения такой земли в Черногории необходимо учредить предприятие. Резон простой- большие участки земли приобретаются для многоквартирной застройки и других инвестиций, а в этом случае государству предпочтительнее иметь дело с черногорской фирмой, чем с частным лицом-иностранцем. Правда, в последнее время участились случаи злоупотребления с лже-предпринимательством, когда иностранцы открывают предприятия в Черногории только для покупки земли, а потом закрывают их, переводя недвижимую собственность предприятия на его учредителя. Это заставляет правительство страны производить проверки предпринимательской деятельности иностранцев в Черногории.
Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.

Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть ЧП (Entrepreneur), ООО (d.o.o.), АО (a.d.), партнерство как с неограниченной(o.d.), так и с ограниченной ответственностью (k.d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).

Для регистрации частного предпринимателя, партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом ни в одной из форм собственности учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.

Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его Устав («статут») в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.

Заявку на регистрацию можно найти на сайте www.crps.cg.yu. Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10. После этого надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за 2-3 дня, плата не взимается. Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один день.

С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм: иногда они сами занимаются такой деятельностью. В любом случае имейте в виду, что для этой деятельности необходима специальная лицензия.

Наша фирма также занимается предоставлением услуг по регистрации фирм в Черногории.