Полная информация из первых рук о том, как грамотно выбрать, купить и оформить недвижимость в Черногории

Компания «Монтенегро-дом» оказывает полный цикл услуг, начиная с предварительной консультации для клиентов, индивидуального подбора предложений недвижимости в Черногории, организации ознакомительной поездки. Сотрудники фирмы помогут подыскать недвижимость в соответствии с Вашими пожеланиями, проверить юридическую чистоту сделки, правильно написать и заверить договор, а затем получить полный пакет документов на приобретённую собственность.
Наша компания сотрудничает с рядом российских агентств недвижимости, чьи сотрудники обращаются к нам за консультациями. Один из последних разговоров мы решили разместить на сайте без купюр, в форме вопросов и ответов, надеемся, что эта информация окажется полезной для Вас.

  • Правила покупки.

Иностранные граждане имеют право приобрести любую жилую и коммерческую недвижимость в Черногории– дом, квартиру, или земельный участок под строительство с фундаментом, постройками или руинами здания – все, за исключением не урбанизованых земельных участков без построек.
В настоящее время иностранные граждане могут подписать договор купли-продажи на все перечисленные виды недвижимости и зарегистрировать их в кадастре. Все сделки, связанные с куплей-продажей больших земельных участков (более 5000м2) и неурбанизованых участков без застройки, не являющихся строительной зоной (сельхозугодья и т.п.) в настоящее время можно довести до конца только посредством регистрации юр.лица. Закон, разрешающий регистрацию зем.участков нерезидентам, прошел в парламенте и начал применяться.

Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним увидеть объект на плане кадастровой съемки.

Это именно так.

Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а также существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием ListNepokretnosti (аналог свидетельства о праве собственности).

Лист недвижимости действительно является аналогом свидетельства о праве собственности, но не судовым, а кадастровым документом, и представлет собой выписку из кадастровой книги (реестра).
В листе недвижимости содержатся данные об обьекте недвижимости, его площади, отдельных частях обьекта, собственниках, обьёме их прав на эту недвижимость, обременениях и отягощениях ( если таковые имеются). Разница между листом недвижимости и свидетельства о праве собственности та, что лист недвижимости является выпиской из электронной кадастровой книги, которую можно получить по желанию в любой момент (оплатив при этом небольшую сумму- государственная административная пошлина в размере 8-15 евро , в зависимости от общины). А это значит, что при проверке документов на интересующую Вас недвижимость, а уж тем более перед тем, как подписать договор купли- продажи, следует обязательно потребовать, чтобы продавец (собственник недвижимости) предоставил новый лист недвижимости.

  • Предварительный договор (преддоговор)

Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10 % стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи.
Да, в соответствии с законоом Черногории об облигационных отношениях, 10% взноса является достаточным для фиксации договора купли-продажи на определенный срок с потерей этого взноса стороной, которая в одностороннем порядке расторгает преддоговор.
В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта (до 30 – 40 дней с момента заключения предварительного договора). Срок окончательной оплаты и подписания основного договора купли-продажи по договорённости, равно как и форма оплаты.
При наличии возможности перевода средств в Черногории в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом недвижимости и заключить основной договор купли-продажи.
Да, это так, особенно если сумма сделки не очень большая.
В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).
Есть ещё одно соображение, которое говорит в пользу заключения Преддоговора. В момент подписания основного Договора купли-продажи, по закону , Покупатель автоматически становится налогообязанным, то есть берёт на себя обязательство оплатить налог на куплю- продажу, который составляет 3% от суммы сделки ( по оценке налогового управления) что становится проблемой в случае, если по тем или иным обстоятельствам Ваши планы изменились и Вы раздумали покупать этот обьект недвижимости. Можно, конечно, написать заявление о расторжении договора, но это заявление должно быть подписано и заверено обеими сторонами в суде в срок, не превышающий 60 дней со дня подписания договора, причём налоговое управление должно выдать решение о расторжении, на что тоже понадобится определённое время.

  • Основной договор

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика.
Можно, но не обязательно. Обычно это делается по желанию покупателя. Другое дело, что если одна из сторон не владеет черногорским языком, при подписании договора у нотариуса обязательно должен присутствовать сертифицированный переводчик, который тоже подписывает договор, гарантируя, что он прочёл и точно перевёл покупателю содержание договора.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются нотариусом и сертифицированным переводчиком, после чего договор подается на регистрацию.
Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70 – 250 евро). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечении 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По итогам регистрации новый владелец получает Listnepokretnosti, где он назван новым владельцем объекта.

Всё так и есть.

При операции купли-продажи уплачивается налог в размере 3 % Извещение на уплату налога приходит из органа под названием UpravaPrihoda 6 месяцев после совершения сделки (в течение полугода). Налоговое управление присылает извещение в течении месяца.

  • Процедура покупки.

Первый шаг – выбор объекта. После принятия решения о покупке подписывают предварительный контракт и вносят аванс – обычно в размере около 10 % от стоимости дома или квартиры. Тем самым покупатель резервирует за собой недвижимость. В предварительном договоре указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта сделки, цену продажи/покупки, условия и способ оплаты, дату заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу. В случае изменения решения о покупке согласно договоренности покупатель или продавец теряет задаток, оплату услуг агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне.
Последнее только в случае, если это специально оговаривалось в договоре. Этот момент важен, так что очень внимательно читайте договор.

Договор купли-продажи подписывают у нотариуса. Происходит нотариальное заверение сделки. Далее надо сделать окончательный расчет, уплатить налог на покупку и регистрационный сбор. Договор купли-продажи регистрируют в кадастре (грунтовница), где ему присваивают номер, а покупателю выдают лист непокретности
Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически — с момента консерваторской или кадастровой регистрации
В общем да, но при возникновении имущественных споров наличие заверенного договора купли-продажи, по которому выполнены обязательства, является достаточным для признания права собственности.

Расходы при покупке:    Расходы по содержанию недвижимости:
Статья расхода Черногория Статья расхода Черногория
Регистрация юридического лица Только при покупке с/х угодий или большого участка земли – ок 500 евро Содержание фирмы Только при  покупке большого участка земли – 200-300 евро/мес
Легализация иностранца 600- евро Электричество (по счётчику) 30 — 100 евро/мес.
Налог на покупку 3% Вода (оплачивается по счетчику) 10 — 50 евро/ мес.
Регистрация, нотариус, гербовые сборы 100 — 1000 евро Газ  
    Вывоз мусора 3,5-7,5 евро/ мес.
Вид недвижимости Черногория Спутниковое телевидение 10 евро/ мес.
Апартаменты в историческом центре, пешеходная зона рядом с морем От 2 -6  тыс. евро за кв. м Кабельное телевидение 15 – 20 евро/ мес.
Апартаменты в курортной зоне от 1.5 — 3 тыс. евро за кв. м Очистка септика (индивидуальный дом) 100 — 200 евро/ 2 раза в год
Дома от 100 000 евро. Обслуживание квартирного дома (консьерж, уборка подъезда) 1-2 евро/ мес/м2.
    Уборка, услуги садовника 6 — 10 евро/час

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *