Арифметика Адриатики

На ценообразова­ние недвижимости в Черногории влия­ет много факторов: местонахождение объекта, рас­стояние до моря, площадь дома, его возраст, размер участка и, конечно, ситуация на рынке. По данным зарубежного отде­ла корпорации «Бест-недвижи-мость», цены на недвижимость в Черногории в среднем вырос­ли за последние три года в 3 — 5 раз, за последние два года — в 2 — 4 раза, а за последний год — в 1,5 — 2,5 раза. «Те объекты, которые два года назад прода­вались по €700 — 900 за 1 кв. м, сегодня оцениваются в €2500 за 1 кв. м. Цена квадратного метра элитной недвижимости дости­гает €3000 — 4500. И, несмотря на бурный рост цен, экономи­ческий потенциал еще далек от своего предела»,— уверена ру­ководитель отдела международ­ных проектов компании «Ривь­ера» Татьяна Покидько.

Причины этого кроются в событиях 2004 года: тогда на осеннем саммите ЕС от Бель­гии и Франции поступило пред­ложение принять Черногорию в Евросоюз. Подобная инициа­тива неудивительна: Бельгия и Франция — лидеры по вложе­нию средств в экономику Чер­ногории. Однако, по мнению руководителя отдела зарубеж­ной недвижимости корпорации
«Бест-недвижимость» Юлии Титовой, Черногории еще мно­гое предстоит сделать, чтобы интерес со стороны инвесторов не иссяк. «Благоустройство до­рог, развитие инфраструктуры, развитие ипотечных программ, решение визового вопроса — все это еще предстоит сделать. На сегодняшний день они дви­жутся в правильном русле и не кусают кормящую руку»,— го­ворит она.

На данный момент в Черно­горию сохраняется безвизовый въезд, существует упрощенное оформление документов для временного и постоянного про­живания. Нерезидентам-физ-лицам разрешается покупка практически любой недвижи­мости, за исключением незас­троенных участков земли, При этом закон об иностранных ин­вестициях защищает их право собственности на недвижимое имущество.
Несомненный плюс Чер­ногории заключается в том, что туристический сезон здесь длится дольше, чем в Болгарии. Чистейшее Адриатическое по­бережье славится пляжами с песком и очень мелкой галькой. Природу Черногории часто сравнивают со швейцарской; такие же чистые озера, зеленые горы, речки с водопадами и фо­релью. Неудивительно, что практически вся территория страны находится под защитой ЮНЕСКО. Но для инвесторов важнее наличие льготного на­логообложения владельцев зем­ли и недвижимости, низкие коммунальные и другие мес­тные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммер­ческой недвижимости.

Приобретенную недвижимость можно будет отдать в уп­равление специализированной компании для сдачи в аренду, а не искать клиентов самому. Де­ло в том, что пока рынок арен­ды в Черногории только разви­вается. Большинство собствен­ников, купивших здесь недви­жимость, пользуются ею сами. «Местные предлагают вариант аренды а-ля Сочи: комнаты в доме — по €10 — 20 за койкоместо. Уровень достаточно совко­вый. Кого не пугает — вариан­тов масса. Уровень отелей в Черногории тоже в большин­стве своем не лучше, единицы предлагают качественный сер­вис: „Мистраль» в Пржно, но­вые отели в Бечичах, некоторые отели в Которе. Всем черногор­ским отелям можно смело снять по одной звездочке, тогда будет по-честному. Стоят они при этом на нарисованные звездоч­ки»,— говорит Юлия Титова. Поэтому тем, кто рассматрива­ет покупку недвижимости в Черногории не только как вари­ант дачи, стоит обратить внима­ние на пока еще не освоенный рынок аренды.
Ранее у россиян огромным спросом пользовалась Будванская Ривьера. Это привело к пе­ренаселению района — теперь там шум, толпы, пробки на до­рогах. «Будвауже не может предложить большое количес­тво интересных мест. Застрой­ка ведется очень плотно, „окно в окно». Многие объекты или построены без разрешения, или заморожены»,— рассказы­вает Татьяна Покидько. Именно поэтому основной интерес рос­сийских любителей черногор­ской недвижимости перекинул­ся в такие районы, как Бока Которский залив, полуостров Луштица, Петровац и Барская Ривьера. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой ан­гличанами судостроительного завода и началом строительства самой большой в Адриатике яхтмарииы.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных росси­ян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архи­тектура старого города Котор с большим количеством церквей. Именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.
Одним из самых перспек­тивных районов для инвесто­ров считается район Сутомор. В ближайшее время там нач­нется строительство первого на Адриатике шестизвездного отеля. В настоящее время уро­вень цен здесь несколько ниже, чем в других районах. Напри­мер, в комплексе апартаментов Зап Регепсе с развлекательным центром, открытыми и закры­тыми бассейнами, ресторана­ми, по словам Татьяны Покидько, «цены рекордно низкие для такого уровня застройки — €1800-2000 за 1 кв. м». Зас­тройщиком выступает англий­ская компания.

Действительно, как расска­зывает Юлия Титова, сегодня даже квартира в старом панель­ном доме социалистических времен стоит не меньше €1800 за 1 кв. м. «Новые ликвидные объекты только начинаются с €1800-3000 за 1 кв. м. Напри­мер, апартаменты в новом гото­вом доме в 50 м от моря в Дженовичах (комплекс „Вилла Са­ра») сегодня продаются по €3000 за 1 кв. м. В этом же райо­не новостройка на нулевом эта­пе (“Адриатик Дримс”) предла­гается от €2000 за 1 кв. м»,— рассказывает она.

Если говорить о стартовых вложениях, которыми необхо­димо обладать для того, чтобы прийти на рынок Черногории, то здесь точную сумму назвать сложно. Конечно, некоторые компании начинают поиск жилья для клиента с бюджетом от €55 тыс. Но, по мнению учас­тников рынка, чтобы не только §д приобрести хоть что-то, но и рассчитывать на дальнейший рост купленного жилья, необхо­димо располагать как минимум €100 тыс. «Реально выбор появ­ляется, когда клиент имеет на руках около €100 тыс. Хотя эти деньги необязательно платить сразу. Можно иметь на руках меньше, но знать, что сумма от €100 тыс. будет на руках в тече­ние года. В этом случае можно предложить хорошие ликвид­ные и качественные объекты в строительстве с беспроцентной рассрочкой платежа на срок строительства»,— рассказыва­ет Юлия Титова.
Естественно, самым выгод­ным вложением средств до сих пор остаются прибрежные зем­ли. Сама по себе земля там до­рожает на 25 — 30% в год. Если же на купленном участке пос­троить коттедж, гостиницу или апартаменты, то прибыль сос­тавит еще 40 — 45%. Однако и суммы вложений в этом случае находятся совершенно в дру­гом диапазоне. «В отдельных случаях, когда осуществляются вложения выше €5 — 6 млн, прибыльность в общей слож­ности может составлять 150 — 170%, что более чем в два раза превышает доход от вло­жений менее€1 млн»,—увере­на Татьяна Покидько.

Наиболее престижным и выгодным вложением средств считается кусок земли Будванской Ривьеры от Милочера до Петроваца. Впрочем, престиж­на и прибыльна первая линия от моря практически везде — в Которе, Доброте, Ораховаце, Перасте. Например, общеиз­вестная вилла в Петроваце, так называемая «Вилла футболис­та», находится на первой ли­нии, поэтому хорошо видна со всего Петроваца. «Сегодня бе­седа о продаже этого объекта начинается с €8 млн. В целом цены в Петроваце в зависимос­ти от вида и расположения объекта колеблются в диапазо­не от €3000 до €5000 за 1 кв. м»,— рассказывает Юлия Титова. На Святом Стефане и Милочере цены варьируются от €4000 до €10 000 за 1 кв. м. В Которе они ниже: от €2500 до €4000 за 1 кв. м. По €3000 за 1 кв. м можно приобрести па­норамные апартаменты в 50 м от моря с видом на Котор. Правда, сейчас этот комплекс находится на нулевом этапе, ориентировочный срок сдачи — лето 2008 года. Жилье будет сдано с полной отделкой, вклю­чающей теплые полы, конди­ционеры, мебель и технику.

Ипотека в Черногории еще не развита. На сегодняшний день инвестор, желающий приобрести недвижимость в Черногории, но не имеющий на руках нужной суммы, поль­зуется рассрочкой платежа. Проплаты привязаны к этапам строительства. «Если застрой­щик не поставил коробку здания под крышу, приуроченный к этому платеж не переводит­ся. В конце подписывается акт приемки-передачи. До его под­писания застройщик должен устранить мелкие недоделки или исправить ошибки — пос­ле этого подписывается акт, ключ передается в руки поку­пателя, оплачивается послед­ний взнос»,— рассказывает Юлия Титова.
Например, рассрочка предла­гается на покупку недвижимос­ти в коттеджном поселке в Буд-ванской Ривьере в 300 м от моря между Святым Стефаном и Петровацем. Продаются как апартаменты, так и таунхаусы и виллы; имеются бассейн, бар и ресто­ран, территория охраняется. Ку­пить апартаменты площадью 40 кв. м с видом на Адриатику здесь можно за€120 тыс. Таунхаус площадью 100—120 кв. м. обойдется в €300 — 350 тыс. «Се­годняшняя стоимость недвижи­мости в Петроваце и на Святом Стефане довольно высока. А расчетная стоимость этого объ­екта в 2009 году — не менее €5000 за 1 кв. м»,— уверена Юлия Титова.
В новом охраняемом кот­теджном поселке в Бигово, в 200 м от моря, продаются вил­лы с отделкой «под ключ». Пол­ная сдача комплекса планиру­ется уже этим летом. Стои­мость дома площадью от 150 кв. м — €295 тыс. Рядом мо­ре, пляж, оборудованный при­чал и стоянка для яхт, рыбный ресторан. От поселка за 20 ми­нут можно добраться до аэро­порта Тиват, а за 30 минут — до Будвы. Поселок состоит из 11 домов, два из которых еще не проданы. Уже сегодня найти новый дом или дом в хорошем состоянии с видом на море по цене €300 тыс. практически не­реально. Аналогичные объек­ты будут готовы только через год-полтора, и цена на них сос­тавит от €500 тыс.

Еще несколько вариантов, на которые возможна рассроч­ка платежа, есть в районе Бечичи. Новый комплекс апартамен­тов и вилл «Адриатик Хиллс» с отделкой «под ключ» класса люкс и видом на Будванскую Ривьеру расположен в 700 м от моря. В комплексе есть бассейн, охрана и парковка. Апартамен­ты площадью от 65 кв. м можно купить в пределах €200 тыс. с рассрочкой до июня 2008 года. В Которе, в комплексе «Котор Виста», с видом на город и бух­ту, расположенном в 50 м от мо­ря, есть апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами по €3000 за 1 кв. м. Отделка «под ключ» класса люкс, есть бассейн, парковка, кондиционеры, спутниковое ТВ и полная меблировка. Рассрочка платежа возможна до декабря 2008 года. В новом комплексе «Адриатик Дримс» (курортная зона Герцег-Нови, 70 м от моря) квадратный метр недвижимости можно приобрести за €2000 — также с рассрочкой платежа. Есть апартаменты с видом на море, бассейн и парковка.
Кроме того, в Черногории можно купить уже готовое и полностью укомплектованное жилье: даже не нужно ввозить мебель, покупать холодильник и плиту — можно сразу приез­жать с чемоданом и жить. Нап­ример, в Бечичах есть комплекс апартаментов «Азур» с отдел­кой «под ключ» в 200 м от моря, с отличным пляжем, парковкой, видом на море, кондиционером и полной меблировкой, стои­мость — от €55 тыс. до €150 тыс. Из дешевых (€55 — 65 тыс.) ос­тались студии на первом и вто­ром этажах без вида на море. На более высоких этажах есть «видовые» апартаменты с од­ной или двумя спальнями.
В Петроваце построен ком­плекс апартаментов «Панора­ма» (250 м от моря, кругом сос­ны). Все та же отделка «под ключ» высокого качества, пар­ковка, вид на море, необходи­мая техника и мебель. Сейчас осталось пять квартир с одной спальней — аналог двухком­натной квартиры в Москве; есть варианты и с двумя спаль­нями стоимостью от €145 тыс. до €160 тыс. Но в случае с по­купкой готового жилья ника­кой рассрочки не предусмотрено — нужно сразу заплатить полную стоимость.

Основные проблемы, кото­рые могут возникнуть при ин­вестировании в новое строи­тельство,— это отсутствие раз­решения на него, неправильная проверка и оформление доку­ментов. Именно поэтому жела­тельно обращаться в специали­зированные компании по про­даже недвижимости в Черного­рии и не жалеть денег на услуги независимых адвокатов, кото­рые защищают интересы поку­пателя.
Сам договор купли-продажи или инвестирования подписы­вается и заверяется в суде в те­чение нескольких минут. Он подписывается в шести экзем­плярах: два — покупателю, два — продавцу, два — в кадастр. «Кадастровая регистрация до­говора —долгое дело. На сегод­ня это затянутый процесс, пос­кольку наплыв покупателей недвижимости очень велик, и государственные органы с ним не справляются. Кадастровая регистрация происходит в срок от трех до шести месяцев. У по­купателя на руках остается за­веренный в суде договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на недви­жимость»,— рассказывает Юлия Титова.

При постановке на учет нед­вижимости на имя нового вла­дельца оплачивается налог в размере 2% ее стоимости. Гер­бовый сбор при заверении до­говора в суде — еще € 150 — 300. Регистрационный сбор при ка­дастровой регистрации — €50. Ежегодные налоги составляют от 0,08% до 0,8% стоимости объекта. В целом налоги и рас­ходы на оформление покупае­мой недвижимости составят около 3%.
Естественно, любые инос­транные инвестиции в страну, даже не очень существенные, должны давать какие-то преи­мущества при запросе граждан­ства. Однако после отделения от Сербии Черногория находит­ся в стадии разработки новой конституции. Процедура полу­чения статуса резидента пока еще не выработана. «Но пос­кольку Черногория стремится в Европу, преимущества собст­венникам недвижимости неп­ременно будут, как это делается в других странах Европы для собственников недвижимос­ти»,— уверена Юлия Титова.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *